婚前买房的权属怎么认定,婚前买房时要注意哪些问题

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近年,购置婚房已经成为楼市中的一个不可忽视的消费人群。“要结婚,先买房”的传统观念,使购置婚房成为了一种“刚性”的需求,准新人们已经成为推动房产市场持续发展的一个重要因素。恋人购房尚不属法定夫妻,一旦感情出现问题,问题也就比较复杂。那么婚前买房的权属怎么认定?婚前买房时要注意哪些问题?本文将对这些问题一一进行介绍。

一、婚前买房的权属怎么认定

1、婚前已支付全额购房款的情况

(1)登记在一方父母或一方父母及其子女名下这种情况下一般是由一方家庭出资购买房屋,并将房屋登记在一方父母名下。这种情况权属相对比较清晰,房屋属于一方父母或家庭共同财产。不论未婚恋人双方最终是否结婚,该房屋的权属均不会发生变化。

(2)登记在未婚恋人双方名下的:

①一方出资这种情况下,一般视为是一方或其父母对另一方的赠与。由于,对此并无明确的法律规定,可能在实践中会出现不同的裁判结果。

②双方出资这种情况下,房屋属于双方共同所有。如果有父母出资,即视为对其子女的赠与。不论未婚恋人双方最终是否结婚,该房屋的权属亦不会发生变化。

(3)登记在未婚恋人一方名下如果登记在出资未婚恋人一方的名下,房屋属于其的个人财产不会因婚姻关系而发生权属变化。而如果是一方出资而登记在未出资未婚恋人一方的名下,或双方出资登记在未婚恋人一方名下,这种情况一方的出资可视为对另一方的赠与,房屋属于登记未婚恋人一方的个人财产。

2、婚前按揭贷款支付购房款的情况

(1)登记在一方父母名下这种情况一般是由一方父母支付首付,然后将房屋登记在其名下。此时房屋将被认定为父母的财产,贷款也认定为父母的债务,相应的权利及风险也由父母享有或承担。但如果结婚后夫妻双方用婚后的收入还贷的,若双方离婚,一方虽无法主张房屋,但对于已支付的贷款本息可主张为向父母的借贷,并要求父母返还并平均分割。

(2)登记在未婚恋人双方名下这种情况不论是何方出资支付首付,房产均应视为未婚恋人双方的共有财产。同样不论未婚恋人双方最终是否结婚,该房屋的权属亦不会发生变化。而房屋所付债务亦应由未婚恋人双方共同承担。

(3)登记在未婚恋人一方名下对于一方支付首付,并登记在其名下的房屋,如果在婚前已经取得了房产证,该房产一般会被认定为个人财产,由该方享受权利和承担义务。如果婚后用共同财产还贷的,婚后还贷的部分应当属于夫妻共同财产。反之,婚前并未取得房产证的,房屋可以认定为夫妻共同财产。但一方婚前支付的部分,属于婚前个人财产,如果双方离婚,应将该部分从房屋价值中剥离。

一方支付首付,而登记在对方名下的房屋,对方的出资可以视为赠与行为。对于一方已支付的贷款本息的,一方可向对方进行追偿。其他问题则与前述相同。

(4)登记在一方父母及未婚恋人双方名下若是这种情况,房屋认定是未婚恋人和一方父母的共有财产,而贷款也应认定为四人的共有债务,相应的权利及义务也由四人共同享有或承担。

(5)登记在双方父母及未婚恋人双方名下这种情况,房屋认定是未婚恋人和双方父母的共有财产,贷款既为共有债务,相应的权利及义务也由共有人共同享有或承担。其他问题则与上述情形相同。

二、婚前买房时要注意哪些问题

1、买房人签订预售合同并支付了房款后,取得的是房屋的“期权”,这个“期权”实际上是一种债权,而并非物权即财产所有权。双方在还没有取得小产证时,一方不能要求“确认对期房的产权”。不过,我国现在对房产登记实行实名制,购房合同上的购房人必然将成为房产登记人。

2、如果房屋认定为一方所有,而另一方的出资只能认定为债权时,房价上涨的情况下,另一方享受不到房价上涨的收益。因此,如果产证做在一方一个人的名下,对另一方是不利,建议另一方应考虑到这个因素。

3、对于共有财产,法院一般不宜直接将房产判归一方所有,只能按照共有关系处理。双方如果协商不成,可以把房屋进行拍卖,将拍卖的所得款项按比例进行分配。

4、对于形成共有财产的情况下,对于共有财产,部分共有人主张按份共有,部分共有人主张共同共有,如果不能证明财产是按份共有的,应当认定为共同共有。

5、双方签订的协议明确将房屋出售后再按出资比例分配的,这种约定是合法有效的,同时对双方都有约束力,如果一方改变主意想采用其它的方式分配的话,也应当取得另一方的同意才行。

6、对于一方已取得的房产赠与另一方的,房屋归属的关键是看签订的赠与协议是否经过公证及房屋是否办理了过户登记。

7、婚前买房,出资的一方有权要求在房产证上载明自己是权利人。

8、因为准婚房的产权登记在谁的名下,除了法律因素、感情因素,还因父母的介入变得异常复杂。较佳的方案当然是登记在未婚恋人的名下,这对双方的夫妻感情和未来房屋的使用、处分都比较有利;针对父母的出资,可以采用“借贷”的方式来处理。

9、当事人除了充分了解各种产权登记方案的法律后果,充分尊重购房出资者的利益外,还应妥善处理各种关系,保存好各种凭证,尽量避免纠纷和矛盾。

以上就是有关婚前买房的权属怎么认定以及婚前买房时要注意哪些问题的具体情况,希望能对您有所帮助。恋爱中的男女应当婚前买房的权属有清晰的认识,然后再根据自己家庭和对方的实际情况,选择适合的方案。以免仓促决定后,家庭、恋人反目,产生不必要的矛盾。如果在婚前买房的过程中有什么疑问,建议咨询相关的专家律师,以避免不必要的麻烦。

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